Ризики під час купівлі нерухомості: як без проблем стати власником квартири у Львові

Де б ви не купували житло, треба обачливо ставитися до цієї події, щоб не потрапити в небезпечний полон обставин і не бути одуреним. Які ж бувають ризики при купівлі нерухомості у Львові та як від них уберегтися? Звернемо увагу на наступні положення:

  1. Укладення попередньої угоди і передання завдатку

Такий документ складається для забезпечення продавцеві стовідсоткової гарантії на здійснення угоди в певний термін. В ньому прописуються зобов’язання сторін укласти угоду купівлі-продажу до певної дати. При цьому покупець підтверджує свої наміри, даючи завдаток чи аванс, який в середньому становить від 3% до 5% від повної ціни нерухомості. Коли угода не відбувається в зазначений термін по вині покупця, завдаток йому не повертається. Якщо ж передумав продавати нерухомість продавець, то він виплачує покупцеві подвійну суму завдатку.

Ст. 635 ЦКУ зазначає, що попередній договір укладається в тій же формі, що і основний документ купівлі-продажу, а отже має бути засвідченим нотаріально. Звісно, це додаткові затрати (близько 1000 гривень), які не хочуть нести сторони. Тому такий документ вони складають без використання послуг нотаріуса, в присутності лише третьої особи (зазвичай це посередники). В разі нездійснення основної угоди і при поданні в суд для вирішення суперечки такий договір (не засвідчений нотаріально) вважається неукладеним. Практика судів по Львівській області якраз це доводить.

В результаті, попередня угода є неукладеною, тому продавець повинен повернути суму завдатку, як безпідставно набуту. В цьому випадку страждає продавець, хоча і покупець нічого не виграє, так як в разі невиконання умов попереднього договору продавцем, він також не отримає подвійний завдаток як зазначено в договорі, тому що останній є неукладеним. Додаткові штрафи і інші зобов’язання, зазначені в угоді, також втрачають свою актуальність. Хоча існують юридичні тонкощі, які дають можливість оформити договір, не називаючи його як попередній, але це зможе зробити тільки юрист.

Коли попередній договір є нотаріально засвідченим, слід уважно ознайомитися з його пунктами. Важливим значенням є помітка «завдаток» чи «аванс» передає покупець, це зовсім різні речі. Ви вже ознайомлені з тим, що «завдаток» не повертається покупцеві у випадку недотримання ним умов угоди. Якщо ж у Вашому попередньому договорі вказаний «аванс», слід знати, що він підлягає поверненню покупцеві в повному обсязі, навіть якщо той передумав купувати нерухомість.

В результаті того, що завдаток зазвичай складає кілька сотень доларів, обдурені покупці не квапляться подавати до суду. Це грає на руку шахраям, які на «завдатках» заробляють собі на життя.

Судові справи по хибно укладеним договорам, приклади:

http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/23828051

  1. Нерухоме майно, отримане в спадщину

Одними з ризикових видів нерухомості є квартири і будинки, отримані в спадщину. Справа тут в тому, що придбавши таке житло, покупець може його втратити, якщо з’явиться новий спадкоємець, що стане оспорювати угоду в суді. Коли він доведе своє право на частку житла в придбаному покупцем будинку або квартирі, угоду купівлі-продажу буде розірвано. Покупцеві ж повинна повернутися сума, офіційно сплачена ним при придбанні нерухомості. Додаткові витрати на оформлення квартири та ремонт в більшості випадків не повертаються. При тому, якщо навіть суд і винесе ухвалу повернути Вам кошти в зазначеному угодою обсязі, це зовсім не означає, що продавець це одразу зробить.

Також є ризик постраждати у випадку, коли в договорі купівлі-продажу зазначена менша сума, ніж та, за яку насправді продається житло. Робиться це для того, щоб зменшити відсоток державного податку. Заощадивши 1000-2000 грн., покупець може суттєво постраждати і замість оплачених 500 тис. при купівлі квартири у Львові, повернути тільки 300 тис., як зазначено в угоді.

  1. Більш жорсткі штрафні санкції

Розглядаючи справи на практиці можна звернути увагу, що договір купівлі-продажу доповнюється деякими приписами, що забезпечують для покупця певні гарантії. Таких доповнень в договорі може бути декілька, всього ж їх існує багато. Наприклад:

  • Перепланування у квартирі не було;
  • Стіни в квартирі не вражені грибком;
  • Відсутні будь які дефекти;
  • За даною адресою більше ніхто не зареєстрований та ін..

В кожному із цих випадків прописуються свої штрафні санкції, які починають діяти в разі невиконання умов договору або розірвання угоди. Розмір цих штрафів може бути різним, в більшості випадків він приблизно дорівнює сумі, яка б пішла на судові витрати, якщо кінцева угода купівлі-продажу не відбудеться.

  1. Нерухомість належить людині, яка перебуває у в’язниці або тимчасово відсутня по іншим обставинам

Після того, як особа відбуде свій термін, вона має повне право на частку житла, навіть якщо нерухомість вже була продана. Більшість таких афер відбувається, коли прописана особа не була учасником приватизації із-за тимчасової відсутності. Коли ж власник частки майна повертається, то в судовому порядку може оскаржити акт приватизації, документ визнається недійсним, а це значить, що скасовуються і інші угоди, які були укладені після нього і на його підставі. Таким чином покупець може взагалі втратити житло, або отримати незапланованого співмешканця.

Пам’ятайте, що особу, яка знаходиться в місцях позбавлення волі не можна виписати примусово, після повернення вона може бути прописана знову. Навіть, якщо на момент продажу житла, ув’язнений в ньому не зареєстрований, це не значить, що він відмовився від своєї частки, підтверджувати це повинні тільки документи.

  1. Ризик купити квартиру без згоди одного із подружжя

Якщо продавець знаходиться в шлюбі, він не має права продавати житло без нотаріально завіреної згоди другої половини. Якщо така угода відбулася, вона може бути оскаржена в суді та визнана недійсною. Дозвіл на продаж потрібен і в випадках, коли чоловік і дружина розлучені, якщо майно вважається спільним. Коли нерухомість оформлена на одно із подружжя, необхідно ретельно перевіряти, чи не перебуває він в шлюбі.

  1. Продаж нерухомості за дорученням

Якщо Ви вибрали квартиру у Львові, котра продається за дорученням, слід перевірити його на справжність. Кращим варіантом буде зустріч або телефонна розмова з власником житла для з’ясування всіх обставин та обговорення умов. Якщо посередник відмовляє Вас від такої розмови, посилаючись на те, що зв’язку з власником на даний момент не має, такі дії повинні викликати недовіру покупця. Можуть бути недостовірними і доручення, наприклад ув’язнений після звільнення, виявив у своєму помешканні сторонніх осіб, котрі вже були власниками квартири. Як згодом виявилося, начальник колонії, де відбував покарання чоловік, підробив доручення на продаж квартири, котра потім була вже неодноразово перепродана.

Ще один випадок продажу нерухомості за дорученням, що був оскаржений: доручення було видане в той період, коли власник квартири взагалі перебував за кордоном. І в першому, і в другому випадку завдяки вправності професійних адвокатів потерпілі виграли справи в суді. В першому прикладі чоловіку просто повернули житло за рішенням суду, так як довіреність визнали підробленою, але постраждали останні покупці, котрі залишилися без житла. В другому варіанті суд постановив повернути кошти постраждалій стороні, але виявилося, що у останніх продавців цієї нерухомості коштів вже не було. Отож при купівлі ризикованої нерухомості не всі можуть розраховувати на реституцію.

  1. Користуйтеся послугами чесного, провіреного нотаріуса

Ні в якому випадку не приставайте на пропозицію агентства нерухомості або самого продавця скористатися послугами запропонованого ними нотаріуса. Цей професіонал повинен бути перевіреним, тому вибирайте його самостійно або по рекомендації рідних і друзів, котрі вже мали з ним справи. В іншому випадку нотаріус, запропонований продавцем, може бути з ним в змові. Існували випадки, коли угоди відбувалися навіть без присутності власника, і при цьому оформлювалися від його імені.

  1. Нерухоме майно з обтяженням

Є випадки, коли нерухомість продається в короткий термін і по заниженій ціні. Навіть ретельна перевірка нічого дати не може, якщо на це майно накладено арешт рішенням суду, а в загальному реєстрі це не значиться. Після рішення суду по накладанню арешту, інформація в загальний реєстр потрапляє лише через декілька днів, цим можуть скористатися шахраї.

  1. Невідповідність адреси

Трапляються випадки, коли в договорі купівлі-продажу зазначається інша адреса, а не координати житла, яке Вам показували. Підставна квартира може бути гіршою в плані ремонту та не відповідати заявленій площі. Тому ретельно перевіряйте всі нюанси, навіть невелика розбіжність може призвести до того, що ви придбаєте зовсім іншу нерухомість.

  1. Перевірка розміру та кадастрового номеру земельної ділянки

Якщо купується житловий будинок або якась інша споруда, покупець отримує права і на земельну ділянку, на якій ця нерухомість розташована. Ця умова є істотною і передбачає набуття прав власності при купівлі нерухомості (багатоквартирні будинки сюди не входять).

  1. Серйозні хвороби власника нерухомості

При купівлі нерухомості слід бути обачними, навіть при купівлі житла по довіреності слід спілкуватися з власником житла, щоб упевнитися в його адекватності. Були випадки в судовій практиці, коли угоди визнавалися недійсними, якщо власники перебували на обліку в наркологічних або психічних диспансерах.

  1. Ризик втратити кошти через недостовірні цінові дані, внесені в договір

Часто експертна оцінка не відповідає наявній ціні нерухомості, більш за все вона є нижчою, чим та, за яку продається квартира. Сторони домовляються між собою, вносять в договір суму експертної оцінки, хоча розрахунок здійснюється за ринковою вартістю. Це дозволяє їм заощадити на податках. Але якщо такий договір буде признаний недійсним, то покупцеві повернуть лише ту суму, яка зазначена в договорі.

  1. Перевірка об’єкту нерухомості на наявність перебудувань

Наявна квартира повинна повністю відповідати заявленому плану. Якщо в ній відбулося переобладнання, перепланування, то це повинно відображатися і в технічному паспорті. Якщо ж таких відомостей нема, слід вказати їх в договорі, тоді продавець повинен буде сплатити штраф, який до речі, є незначним. Це стосується тих об’єктів продажу, перепланування в яких не завдало шкоди іншим помешканням. В судовій практиці був випадок, коли перебудова в квартирі спричинила втрату димової тяги в сусідній оселі. Власнику купленого житла довелося все переробляти залучивши фахівців, на це він витратив вже власні кошти.

  1. Ризиком може стати змінений нещодавно паспорт

До такої маніпуляції вдаються чоловіки або жінки, які хочуть приховати продаж нерухомості від своєї другої половини. Зазвичай вони мають новий паспорт, нещодавно виданий, без помітки про шлюб. Якщо така угода відбудеться, вона може бути оскаржена в суді одним із подружжя. Це може призвести до повного анулювання договору.

  1. Звертайте увагу на термін попередньої купівлі або продажу

Перше, на що треба звертати увагу, це на те, як було набуте право власності на нерухомість попереднім власником, нинішнім продавцем. Чим довше нерухомість знаходиться в його власності, тим краще. Позовний термін триває 3 роки, хоча існують ситуації, коли судочинство здійснюється і при порушених термінах позовної давності.

Захищаючи в суді свої права, слід заручитися допомогою досвідченого адвоката, адже позитивний результат справи на 80% буде залежать від нього. Правильну тактику захисту зможе вибрати тільки професіонал. Він розбереться, де потрібно подавати віндикаційний позов, а де треба апелювати про визнання правочину недійсним. В цілому ж ми не рекомендуємо купувати проблемне житло, навіть якщо його ціна дуже приваблива.

Написати нам

 

Ваше ім'я (обов'язково)

Ваш email (обов'язково)

Тема

Ваше повідомлення

×
Замовити дзвінок

 



×
Замовити послугу

 




×